以下に当てはまる方に向けた内容となっております。
そのため、一人で家を購入する方にはあまり関係ありませんのでご了承ください。
- 住宅ローンを借りる場合
- 二世帯住宅や夫婦で購入する等、自分以外と共同で家を購入する場合
住宅ローン控除とは
住宅ローン控除は住宅ローン残高の1%が還付
正式には「住宅借入金等特別控除」と言い、
住宅ローン年末残高の1％が所得税・住民税から引かれる制度です。
しかし、住宅ローン残高の1%より少額の金額しか還付されないケースがあります。
住宅ローン残高ではなく住宅取得額を還付金額算定の対象とする場合がある
国税庁ホームページには以下のように記載があり、
「住宅借入金等特別控除の控除額は、住宅ローン等の年末残高の合計額（住宅の取得等の対価の額又は費用の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額。）を基に、居住の用に供した年分の計算方法により算出します」
上記かっこの中にある内容がとても重要です。
「(住宅の取得等の対価の額又は費用の額が住宅ローン等の年末残高の合計額よりも少ないときは、その取得等の対価の額又は費用の額。)」
つまり、
住宅ローン控除は「住宅ローン残高」or「家の取得額」どちらか値段の安い方の1%を控除しますよ。
ということになっております。
まだ理解できなくても大丈夫です。後半に例を載せてます。
しかも、この「家の取得額」は解体や外構の費用を含めないあくまでも家屋の値段のみです。※例外あり
さらに、共有名義の場合は持分比率を乗じなければいけません。
詳細は以下の具体例を確認ください。
共有名義で購入した場合の住宅ローン控除の具体例
AさんとBさんが共同で家を購入し以下の持分比率にした場合
【費用】家の取得額5000万円その他費用1000万円
【Aさん】住宅ローン4000万円持分比率2/3で登記
【Bさん】現金2000万円 持分比率1/3で登記
Aさんが受けられる初年度の住宅ローン控除金額はいくらでしょう？
※計算を簡単にするために住宅ローン年末残高を4000万円として計算します。
おそらく、多くの方が40万円だと思ったのではないでしょうか？
しかし、4000万円×1%=40万円ではなく
5000万円×2/3×1%=33万円になります
7万円も想定していた金額より少なくなります！！
二年目や三年目になるにつれて当初7万円の差があったものは少しづつ小さくはなっていきますが、
しばらくは差額(損)が発生します。
持分比率は適当に決めずにしっかり相談
オプションや提案工事をせっかく切り詰めた努力も無駄になってしまうので、
共有名義の持分比率を決める際はしっかり自分で計算するか、
ハウスメーカーの営業さんや、住宅ローンを借りる銀行員によく相談しましょう。
ただ、持分比率の設定を実際に負担している金額とあまりにも乖離していると、
「贈与」とみなされてしまう可能性もありますので、
「贈与とみなされないように、住宅ローン控除をマックスで受けられるように持分比率を決めたい。」
と相談するのが良いと思います。
内容が複雑なことに加えてかなり省略した説明になってしまい、
わかりずらい部分もあるかとは思いますが是非参考にしてみてください。
住宅ローン妻が夫の連帯保証人にならないほうが良い理由
連帯保証人が必須
連帯保証人になる必要がある時は、金融機関に指定された時(親の土地や共有名義で家を建てるとき)や、ペアローンの申込みをした場合ぐらいです。
その他の申込みのときは、基本的には連帯保証人は不要です。それなのに、なぜ連帯保証人を設定するのでしょう？
任意で連帯保証人を設定すると
上記の必須条件以外で連帯保証人を設定すると「収入合算」といって、
本人だけではなく連帯保証人の年収も合算してローンの審査をうけることができます。
そのため、本来1人の力だけで審査をする予定だったのに、誤って収入合算をしたことによって想定以上に多く借入をしてしまうこともあります。
住宅ローン申込時に理解せずにサインしている
保証人になるかどうか営業さんに言われる
家を購入する際、ハウスメーカー・不動産屋で提携住宅ローンの申込みをすると、
「連帯保証人は奥さんで良いですか？」と自然な流れで聞かれて、
よくわからず「はい」と答えてしまう方も多いと思います。
ハウスメーカー・不動産屋の本音
審査に通らないと家を購入してもらえない。少しでも高い金額で契約したい。
このような思いのあるハウスメーカー・不動産屋にとって、
連帯保証人を設定することは彼らにメリットがあると言えます。
連帯保証人にサインして収入合算で審査する
収入合算で審査すると
連帯保証人にサインをして、収入合算で審査をすると、
本人の年収だけでは手が届かなかった金額でも、
年収を合算して審査をしたことでローンを組める可能性が高まります。
しかし、一人では審査に通らない額のローンを借りても大丈夫でしょうか？
収入合算以外の選択肢
収入合算以外にも連帯債務やペアローン、頭金を増やすなど、
両者が住宅ローン控除をうけることができる選択肢などもあります。
住宅ローンは金額も大きいため言われるがままではなく、
連帯保証人のまま離婚した場合
住宅ローンの残債が残ったまま離婚するとどうなるでしょうか。
もし連帯保証人になっていたら、夫の返済が滞った場合に妻に請求が来てしまいます。
連帯保証人を外す方法もなかなか簡単ではありませんので、
連帯保証人にサインするときはよく理解して連帯保証人になる必要があるのか？
といった情報を調べたうえで最適な申込みをするようにしましょう。