住宅ローンの制度
住宅ローン控除
住宅ローン控除は消費税8％引き上げ時に反動減対策として拡充された制度で、基本は住宅ローンの借入から10年間（長期優良住宅なら13年間）の間、住宅ローンの年末残高の1％が所得税、足りない分は住民税から減税される制度です。
団体信用生命保険（団信）
団体信用生命保険（以下、団信）住宅ローンの返済者が死亡・高度障害（がんや3大疾病などの種類もあり）などになった際に、住宅ローン残高が0円（返済不要）になる保険です。
民間の金融機関で住宅ローンを借りる際にはほとんどがこの団信の加入が義務付けられております。
繰り上げ返済せずに生命保険代わりにする
低金利時代はあえて繰り上げ返済しない
住宅ローン減税は残高に対して控除額が決定するため、基本的には住宅ローン減税が適用になる10年間は繰り上げ返済をしないほうが良いです。
しかし、この住宅ローン減税が終了した後は利息を少しでも減らすため繰り上げ返済をしようと考えるかもしれませんが、ちょっと待ってください。
住宅ローンは団信が含まれているので生命保険代わりにもなります。
団信と生命保険の金額具体例
例えば、住宅ローン4,000万円を金利0.5％で借りていたとすると、住宅ローン減税が終わる10年後の残債は約3,000万円です。11年目は月に1.2万円の利息を支払いながらローンを負担しているわけですから、生命保険3,000万円を月1.2万円に入っていることとほぼ同義になります。
通常の生命保険とことなる点は、年数が経てば立つほど団信の保険金額が低くなっていき、保険料に代わる利息も安くなっていくことです。
20年目では約1,700万円の残債に対して月約7,500円の利息を支払っております。
30年目では約600万円の残債に対して月約2,500円の利息を支払っております。
生命保険の入りすぎに注意
住宅ローンは低金利時代は生命保険的な使い方ができるので、あえて繰り上げ返済せずに生命保険代わりに契約したままにしてもよいかもしれません。生命保険代わりに住宅ローンを残す場合は、通常の生命保険もダブルで契約している場合はその内容も見直し検討したほうがよいかもしれませんね。